美国住房市场再度面临高利率压力。房地美周四公布的数据显示，截至9月17日，美国30年期固定抵押贷款平均利率升至6.95%，高于前一周的6.76%，连续第四周上升，并创下2025年1月以来最高水平。相比之下，去年同期这一利率仅为6.26%。
对于原本期待2026年房贷成本逐步下降的潜在购房者而言，房贷利率重新逼近7%无疑构成新的压力。尤其是在美联储周三刚刚宣布加息25个基点之后，市场对于借贷成本短期内明显回落的预期进一步降温。
美联储9月16日以12票赞成、0票反对的结果，一致决定将联邦基金利率目标区间上调25个基点至3.75%-4.00%。这是美联储自2023年7月以来首次加息。美联储表示，美国经济活动仍以稳健速度扩张，但通胀依然偏高，此次政策行动旨在推动通胀更及时地回归2%目标。
房价与高利率双重挤压 购房负担再度恶化
房贷利率逼近7%之际，美国住房负担能力本已处于较大压力之下。
根据Intercontinental Exchange Inc．的估算，以44万美元的美国平均房价计算，典型家庭目前需要拿出约31%的家庭收入中位数用于支付房贷，这一比例为2025年7月以来最高。与此同时，美国住宅建筑商信心本月降至一年来最低水平，进一步反映出高融资成本正在压制住房市场前景。
房贷利率通常受到长期美债收益率影响。美联储此次加息后，作为美国房贷定价重要参考的10年期美债收益率有所回落，但仍接近5%的高位。这意味着，即便美债收益率短线回落，住房融资环境仍然偏紧。
Zillow Group首席经济学家Mischa Fisher表示，近期利率快速上升正在冲击一个原本就已经低迷的住房市场，房屋销售量已从较低基数进一步出现同比下滑。不过他认为，如果市场对通胀得到控制的信心增强，2027年房贷利率更有可能下降，从而推动住房市场复苏重新步入正轨。
美国楼市成交依旧低迷 8月待售房屋销量同比下降4.7%
高房贷利率对房地产交易活动的拖累已经显现。
美国全国房地产经纪人协会（NAR）周四公布的数据显示，8月待售房屋销量环比仅增长0.3%，同比则下降4.7%。其中，南部和西部地区环比增长，东北部和中西部地区下降；从同比来看，美国四大地区均出现下滑。
NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，尽管房贷利率上升，8月份仍有买家继续签订购房合同，美国住房市场整体依然低迷。就业和收入增长原本提高了居民购买力，高房贷利率抵消了其中很大一部分利好。目前全美住房合同签约量仍较新冠疫情前水平低约30%。
此前公布的数据同样显示楼市仍然疲弱。美国8月成屋销售环比下降2.0%至折合年率398万套，同比下降1.2%；同期成屋售价中位数同比上涨1.6%至42.91万美元。
NAR大幅下调今年销售增长预测
随着利率走势持续超出此前预期，即便此前较为乐观的房地产分析师也开始下调2026年美国楼市预测。
去年底，NAR首席经济学家Lawrence Yun曾预计，随着平均房贷利率逐渐向6%靠拢，2026年美国成屋销售有望增长14%。但随着宏观和地缘政治环境变化，他在6月已将今年成屋销售增长预期大幅下调至4%，当时这一预测建立在2026年平均房贷利率约6.5%的假设之上。
如今30年期房贷利率已经升至6.95%，距离7%仅一步之遥。Yun表示，今年早些时候房贷利率一度降至6%左右时，确实刺激了一部分原本观望的潜在买家重新考虑入市；但随着利率重新向7%攀升，一些原本考虑购房的人可能再次认为住房已经超出自身负担范围。
在美联储重新进入加息周期、房贷利率连续四周上升的背景下，购房负担能力进一步承压，美国住房市场期待已久的复苏可能继续推迟。
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责任编辑：郭建
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